Ситуация
Клиент покупал роскошную виллу на Costa Brava за 1,2 млн €. Юридическая проверка до подписания contrato privado выявила два критических риска, о которых продавец умалчивал: (1) часть земельного участка — в зоне защиты береговой полосы (zona de protecció del litoral) по каталонскому градостроительному законодательству: любые работы запрещены; (2) в Реестре недвижимости числилась неснятая ипотека предыдущего владельца на 180 000 €. Без адвоката клиент подписал бы notaria со скрытыми обязательствами.
Решение
Адвокаты провели полное due diligence: nota simple из Реестра недвижимости, catastro, cèdula d’habitabilitat, лицензии и градостроительный статус в Ajuntament. Ипотека снята до подписания notaria через суброгацию и досрочное погашение за счёт продавца. В договор включены защитные клаузулы с депонированием части цены у нотариуса. Полное сопровождение от переговоров до регистрации и уплаты ITP.
Результат
Сделка закрыта без скрытых рисков. Клиент — владелец виллы без долгов и обременений. Юридическая проверка сохранила клиенту от 80 000 € потенциальных судебных расходов. Право собственности внесено в Registre de la Propietat Girona.
