Перейти до вмісту 
Nota Simple · Registro de la Propiedad · Cèdula d’habitabilitat · Licencia de Primera Ocupación
Правовий аудит та основні обтяження
Придбання житлової чи комерційної нерухомості в Іспанії вимагає ретельного вивчення реєстрового статусу об’єкта в Реестрі власності (Registro de la Propiedad) та Муніципальному Кадастрі (Catastro). Юридичний аудит виявляє ключові ризики ще до внесення задатку.
1. Незняті іпотеки та арешти (Nota Simple)
Аналіз витягу з реєстру на наявність незнятих банківських іпотек, податкових ембарго, судових арештів та зареєстрованих прав третіх осіб на користування об’єктом.
2. Прибережні та охоронні зони (Ley de Costas)
Перевірка об’єкта на потрапляння до публічної захисної смуги берегової лінії або категорії захищених земель (suelo no urbanizable / protegido), де заборонені будь-які будівельні роботи.
3. Борги по податках та комунальних платежах
Аудит заборгованостей з податку на нерухомість (IBI), внесків до співтовариства мешканців (Comunidad de Propietarios) та рахунків за комунальні послуги (вода, світло, газ).
В Іспанії заборгованості з податку IBI та внесків до Comunidad прив’язані до об’єкта нерухомості та переходять на нового власника! Запит сертифікованих довідок про відсутність боргів перед угодою є обов’язковим.
Містобудівні ризики та процедура
Комплексний аудит нерухомості охоплює не лише реєстри, а й муніципальну містобудівну документацію:
- 4. Відсутність Cèdula d’habitabilitat: Відсутність чинної житлової ліцензії (сертифіката придатності для проживання) унеможливлює укладення договорів із водо- та енергопостачальними компаніями.
- 5. Несанкціоновані перебудови (Obras sin licencia): Наявність нелегально зведених прибудов, басейнів або закритих терас, що загрожують штрафами та приписами про демонтаж.
- 6. Спірні межі та площі (Catastro vs Registro): Суттєві розбіжності між фактичною площею ділянки та даними реєстрів, що вимагають досудового врегулювання.
- 7. Судові та спадкові спори: Наявність прихованих позовів, претензій з боку неврахованих спадкоємців або оскарження попередніх угод купівлі-продажу.
Часті запитання (FAQ)
Скільки коштує юридична перевірка об’єкта?
Вартість комплексного аудиту Due Diligence становить від 500 € для квартири і повністю окупається при виявленні першого ж прихованого боргу продавця.
Хіба нотаріус не перевіряє чистоту угоди?
Іспанський нотаріус лише засвідчує факт підпису та перевіряє базовий витяг, але НЕ проводить глибокий аудит містобудівних порушень і боргів за комунальні послуги. Це завдання вашого особистого адвоката.
Що робити, якщо під час перевірки виявлено борги продавця?
Сума всіх виявлених заборгованостей утримується з фінальної вартості об’єкта безпосередньо під час підписання купчої (Escritura Pública) у нотаріуса.
Замовте незалежну юридичну перевірку об’єкта Due Diligence:
📞 +34 696 85 95 47 | 🌐 igorlapchynskyi.com
