Перейти к содержимому 
Nota Simple · Registro de la Propiedad · Cèdula d’habitabilitat · Licencia de Primera Ocupación
Правовой аудит и основные обременения
Приобретение жилой или коммерческой недвижимости в Испании требует тщательного изучения реестрового статуса объекта в Реестре собственности (Registro de la Propiedad) и Муниципальном Кадастре (Catastro). Юридический аудит выявляет ключевые риски еще до внесения задатка.
1. Неснятые ипотеки и аресты (Nota Simple)
Анализ выписки из реестра на предмет неснятых банковских ипотек, налоговых ембарго, судебных арестов и зарегистрированных прав третьих лиц на пользование объектом.
2. Прибрежные и охраняемые зоны (Ley de Costas)
Проверка объекта на попадание в публичную защитную полосу береговой линии или категории защищенных земель (suelo no urbanizable / protegido), где запрещены любые строительные работы.
3. Долги по налогам и коммунальным платежам
Аудит задолженностей по налогу на недвижимость (IBI), взносам в сообщество жильцов (Comunidad de Propietarios) и счетам за коммунальные услуги (вода, свет, газ).
В Испании задолженности по налогу IBI и взносам в Comunidad привязаны к объекту недвижимости и переходят на нового собственника! Запрос сертифицированных справок об отсутствии долгов перед сделкой обязателен.
Градостроительные риски и процедура
Комплексный аудит недвижимости охватывает не только реестры, но и муниципальную градостроительную документацию:
- 4. Отсутствие Cèdula d’habitabilitat: Отсутствие действующей туристической или жилой лицензии (сертификата пригодности для проживания) делает невозможным заключение договоров с водо- и энергоснабжающими компаниями.
- 5. Несанкционированные перестройки (Obras sin licencia): Наличие нелегально возведенных пристроек, бассейнов или закрытых террас, грозящих штрафами и предписаниями о демонтаже.
- 6. Спорные границы и площади (Catastro vs Registro): Существенные расхождения между фактической площадью участка и данными реестров, требующие досудебного урегулирования.
- 7. Судебные и наследственные споры: Наличие скрытых исков, претензий со стороны непредусмотренных наследников или оспаривание предыдущих сделок купли-продажи.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Сколько стоит юридическая проверка объекта?
Стоимость комплексной проверки Due Diligence составляет от 500 € для квартиры и полностью окупается при вычислении первого же скрытого долга продавца.
Разве нотариус не проверяет чистоту сделки?
Испанский нотариус лишь удостоверяет факт подписи и проверяет базовую выписку, но НЕ проводит глубокий аудит градостроительных нарушений и долгов по коммунальным услугам. Это задача вашего личного адвоката.
Что делать, если при проверке выявлены долги продавца?
Сумма всех выявленных задолженностей удерживается из финальной стоимости объекта прямо при подписании купчей (Escritura Pública) у нотариуса.
Закажите независимую юридическую проверку объекта Due Diligence:
📞 +34 696 85 95 47 | 🌐 igorlapchynskyi.com
