Ситуация клиента
Клиент — иностранный инвестор — планировал приобрести коммерческое помещение в Испании стоимостью 900 000 €. Продавец уверял: объект полностью свободен от обременений, нет долгов, помещение готово к немедленной эксплуатации, имеется вся необходимая документация. Уже был подписан предварительный договор (contrato de arras) с задатком 180 000 €. До нотариальной сделки оставалось 3 недели. Клиент обратился к нам для финальной проверки перед подписанием escritura pública.
Что мы обнаружили в ходе due diligence
Формально объект не имел зарегистрированной ипотеки. Однако мы выявили аннотацию о текущем судебном разбирательстве, связанном с предыдущей реконструкцией здания. Мы запросили информацию в Ayuntamiento. Выяснилось: часть реконструкции была выполнена без полной лицензии, существовал риск административного штрафа, возможно требование приведения объекта в первоначальное состояние. Мы проверили сертификат о долгах. Обнаружились задолженности по коммунальным платежам, неоплаченные взносы на капитальный ремонт фасада. Проверка показала потенциальные корректировки по IBI, риск перерасчёта налога на прирост капитала.
Наша стратегия защиты
Мы официально уведомили продавца о выявленных рисках и приостановили процесс подписания. На основании выявленных нарушений мы подготовили юридическое заключение, обосновали существенность рисков, потребовали устранения нарушений либо пересмотра цены. В договоре задатка были предусмотрены arras penitenciales. Мы доказали, что выявленные риски являются существенным нарушением условий добросовестности сделки.
Результат
Цена объекта снижена на 160 000 €. Продавец обязался урегулировать задолженности. Были оформлены гарантии по административным вопросам. Сделка подписана на безопасных условиях. Клиент избежал потенциальных рисков на сумму более 300 000 €.
