Ситуація клієнта
Клієнт — іноземний інвестор — планував придбати комерційне приміщення в Іспанії вартістю 900 000 €. Продавець запевняв, що: об’єкт повністю вільний від обтяжень, відсутні будь-які борги, приміщення готове до негайної експлуатації, вся необхідна документація оформлена належним чином. Вже був підписаний договір завдатку (contrato de arras) із внесенням 180 000 €, а до підписання публічного нотаріального акта (escritura pública) залишалося лише три тижні. Клієнт звернувся до нас для фінальної юридичної перевірки перед завершенням угоди.
Що ми виявили під час due diligence
Формально об’єкт не мав зареєстрованої іпотеки. Однак було виявлено реєстраційну відмітку про поточний судовий спір, пов’язаний із попередньою реконструкцією будівлі. Ми отримали інформацію в муніципалітеті (Ayuntamiento). Було встановлено, що: частина реконструкції виконана без повної ліцензії, існував ризик адміністративного штрафу, органи влади могли вимагати приведення об’єкта до первісного стану. Після перевірки сертифіката заборгованостей було виявлено несплачені комунальні внески, невиплачені внески на капітальний ремонт фасаду. Перевірка показала можливі коригування податку на нерухомість (IBI), ризик перерахунку податків, пов’язаних із приростом вартості майна.
Наша стратегія захисту
Ми офіційно повідомили продавця про виявлені ризики та зупинили процес підписання. На підставі встановлених порушень ми підготували детальний юридичний висновок, обґрунтували суттєвість ризиків, вимагали усунення порушень або перегляду ціни. Договір передбачав arras penitenciales. Ми довели, що виявлені ризики є істотним порушенням принципу добросовісності угоди.
Результат
Вартість об’єкта знижено на 160 000 €. Продавець зобов’язався погасити заборгованості. Оформлено гарантії щодо адміністративних питань. Угоду підписано на безпечних умовах. Клієнт уникнув потенційних ризиків на суму понад 300 000 €.
