Situación del cliente
Un cliente — inversor extranjero — planeaba adquirir un local comercial en España por un valor de 900.000 €. El vendedor aseguraba que: el inmueble estaba completamente libre de cargas, no existían deudas, el local estaba listo para su explotación inmediata, toda la documentación necesaria se encontraba en regla. Ya se había firmado un contrato de arras con un depósito de 180.000 €, y faltaban únicamente tres semanas para la firma de la escritura pública ante notario. El cliente acudió a nosotros para realizar una verificación final antes de formalizar la compra.
Qué descubrimos durante la due diligence
Formalmente, el inmueble no tenía hipoteca inscrita. Sin embargo, detectamos una anotación relativa a un procedimiento judicial en curso vinculado a una reforma anterior del edificio. Solicitamos información al Ayuntamiento correspondiente. Se comprobó que: parte de la reforma se había ejecutado sin licencia completa, existía riesgo de sanción administrativa, podía exigirse la restitución del inmueble a su estado original. Tras revisar el certificado de deudas, detectamos cuotas comunitarias pendientes, derramas no abonadas para la rehabilitación de la fachada. La revisión reveló posibles regularizaciones del impuesto IBI, riesgo de ajustes en el impuesto sobre el incremento de valor.
Nuestra estrategia de protección
Notificamos formalmente al vendedor los riesgos detectados y paralizamos el proceso de firma. Sobre la base de las irregularidades identificadas, elaboramos un informe jurídico detallado, justificamos la relevancia material de los riesgos, exigimos la subsanación de las deficiencias o la revisión del precio. El contrato contemplaba arras penitenciales. Demostramos que los riesgos detectados constituían un incumplimiento relevante del principio de buena fe contractual.
Resultado
El precio del inmueble se redujo en 160.000 €. El vendedor asumió la regularización de las deudas pendientes. Se establecieron garantías respecto a las cuestiones administrativas. La compraventa se firmó en condiciones seguras. El cliente evitó riesgos potenciales superiores a 300.000 €.
